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鹤岗楼市惊现“白菜价” 说明了什么?

转自网贷之家   2019年04月18日

  近期,楼市又火了。不过这次的主角不是一线城市,更不是什么地王,而是东北一个四线小城——鹤岗。网曝称,鹤岗市某小区房价甚至低至300元/㎡,320平的复试高层只要15万。一些地产中介网站显示,该市有的房子最低的价格更是到了1万6。注意一套房,不是一平米哦!鹤岗楼市惊现“白菜价”,说明了什么?
  
  鹤岗是个什么地方
  
  官方资料显示,鹤岗市常住人口101万,其中市区人口61.7万,经济总量约282亿。黑龙江属于边境省份,毗邻俄罗斯。而鹤岗则是黑龙江的边境小城,市区与俄罗斯直线距离仅为约66.3公里。
  
  除毗邻俄罗斯外,鹤岗还曾经以煤业而出名。鹤岗矿区,是一个年产千万吨以上的大型煤矿产区。自1949年开发以来,鹤岗煤矿带动的就业人数上十万。
  
  不过都说房地产要短期看金融、中期看土地、长期看人口。鹤岗辖区面积14684平方千米,相当于北京的90%,但北京人口是2000多万,是鹤岗的20倍。地广人稀,土地供应非常充足,而需求又很少。再来看人口,截至2018年过去五年中,鹤岗人口流失比例接近40%。以上这些就决定了鹤岗房价易跌难涨的现状。
  
  鹤岗房价真的普遍这么低?
  
  虽然后来官方已经说明了,这只是个例,但还是有不少舆论不断放大白菜价房子的轰动效应。身边一位资深地产从业朋友告诉我说,虽然他并不了解鹤岗楼市,但这种房子大概率应该是没有产权的,或者说即使有产权,也需要等好几年,也就是棚改房。大概率是那种环境和配套极差的房子。
  
  房地产不再是投资品
  
  我们抛开宏观因素,站在人的心理角度想一想:为什么这种房子会卖白菜价?因为肯定是急于出手;为什么会急于出手?因为这种房子在当地人看来或许是一个累赘。
  
  没错,曾经人们对房价只涨不跌的信仰,在鹤岗,简直是按在地上摩擦。由于人口少,除了自住外,空出来的房子非常难租出去,而且还要负担每年的供暖费和物业费,这也难怪房东巴不得赶紧卖掉。
  
  随着棚改结束,也意味着再也不会出现那些凭空冒出来购房需求,那些人口流出的小城市自然也就失去了房价支撑。这时候,房地产不再是投资品,不再是宝贝,而是一种累赘。
  
  说到这,我觉得有必要分享一个深圳朋友的案例。虽然深圳不可能像鹤岗这种情况,但这位朋友也同样面临着“房子成为累赘”的尴尬境地。朋友的房子位于南山区海岸城附近,面积约120平,挂在网上差不多每平8w+,但从去年11月到现在一直没成交,价格也逐渐降到它的底线。近期,他马上从国外飞回来处理这件事,他告诉我说,“这套房卖出去虽然赚了,但当时买也并不是为了投资,是自己住。现在好了,整个趋势都变了,房子很难出手,反倒成了我的累赘,来回机票钱不说,还经常在国外还要倒时差跟房产中介和买家博弈,心累,干脆这次回国赶紧处理掉,降价也没办法了”。
  
  可见,在楼市长效机制影响下,无论是一线还是三四线,房产的投机投资属性已经不再了,炒房的人少了,楼市回归理性也只是时间问题。
  
  全国还有很多个“鹤岗”
  
  不久前一位在西北长期出差的朋友告诉我说,他在甘肃玉门关旅游时,也发现原来鬼城真的不是传说,玉门就是一个实实在在的例子,当地人告诉他,房价现在基本到无人问津的地步,有的地方连路口的红绿灯都不开了,因为根本就没有人,浪费电。
  
  看得出,全国不仅仅只有一个“鹤岗”,一个“玉门”。曾经有一组非官方的数据显示,有超过1/3的国土面积,人口密度在持续下降。在目前国家发展中心城市、区域性抱团发展的政策下,这种趋势势必会越来越明显。
  
  《2019年新型城镇化建设重点任务》指出,不再允许中小城市盲目扩张,要求把人口引导到中心城市,优化公共资源。很明显,未来中心城市或城市群,与中小城市差距会更加悬殊,那些无人口支撑的“鹤岗”们,会更加被边缘化。
  
  中小城市该怎么办?
  
  目前中国的城市化进程还在进行时,未来或许还有十几年甚至几十年的路要走,对于中小城市来说,肯定不能混吃混喝等死。我认为目前中小城市还是有一些办法的:
  
  一是人才吸引。不少二三线城市开始了“抢人大战”,落户政策一个比一个优惠;
  
  二是发展基建。俗话说,要想富,先修路。富起来了,自然就具备吸引资源的能力;
  
  三是产业转型。不仅仅是淘汰落后产业,还要引进新兴产业,来替换原有的资源型增长模式。
  
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